Практически любой собственник земельного участка или объекта недвижимости не согласен как с самим фактом начисления ему налога за право владеть собственностью, так и с размером самого налога на имущество, который ему приходится ежегодно платить государству. Кадастровая стоимость устанавливается государством для определения налога на имущество, земельного налога, налога при продаже имущества находящегося в собственности менее 5 лет, арендной платы и выкупной стоимости государственного или муниципального имущества. Из-за используемого органами власти метода массовой оценки, кадастровая стоимость часто оказывается несправедливой, из-за чего собственнику приходится платить завышенный налог.
Поэтому рано или поздно, все приходит к мысли о необходимости уменьшения суммы земельного налога или суммы налога на имущество. А сделать это возможно единственным способом — через оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая устанавливается региональными органами власти или органами местного самоуправления. Кадастровая оценка проводится аккредитованным оценщиком не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет.
Согласно федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены при условии, что они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц – как физических, так и юридических, поскольку собственники недвижимости являются плательщиками налога на имущество (земельного налога).
Способы оспаривания кадастровой стоимости
Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами:
- в административном (досудебном) порядке;
- в судебном порядке.
В административном порядке вам необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Из минусов этого способа — это то, что в органы государственной власти совершенно не заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, и вероятность удовлетворения вашего заявления стремиться к нулю. В административном порядке имеет смысл обращаться если руководство региона признает ошибочность установления стоимости и есть многочисленные судебные решения по аналогичным объектам недвижимости.
При обращении в суд минуете административных бюрократов и повышаете свои шансы на оспаривание установленной стоимости кадастра. Однако судебные тяжбы влекут за собой дополнительные расходы, которые могут дополнительно увеличится, в случае вашего проигрыша в суде. Да и временные издержки при разрешении спора в суде — в разы выше, чем при обращении в административный орган.
Согласно новым поправкам в Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которые корректируют действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости,
1. с 1 января 2023 года обязательно ведение досудебного порядка — заявление об оспаривании кадастровой стоимости нельзя будет направить сразу в суд. Перед этим необходимо обратиться с досудебной претензией в ГБУ (государственное бюджетное учреждение), которое проводило кадастровую оценку. Только после получения отказа от ГБУ можно будет обращаться с исковым заявлением в суд.
2. Отменяется правило определения рыночной стоимости на дату расчета кадастровой стоимости. Заявление об установлении кадастровой стоимости можно будет подать в течение 6 месяцев с даты проведения оценки.
3. Устанавливается срок действия отчета об оценке — 6 месяцев с даты его изготовления.
4. Оспоренная кадастровая стоимость будет применяться с 1 января того года, когда было подано заявление в ГБУ. Сейчас оспоренная кадастровая стоимость применяется с даты начала ее действия вне зависимости от даты подачи заявления.
5. Вводится единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки: 4 года после проведения последней оценки. В городах федерального значения — 2 года, в случае если мэр или губернатор примут соответствующее решение.
6. Появляется новое понятие — индекс недвижимости. В каждом районе ГБУ будут отслеживать цены на недвижимость и на основании этих данных будет рассчитываться индекс недвижимости. При уменьшении индекса более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость будет уменьшаться.
Важно отметить тот факт, что комиссия при ГБУ будет рассматривать заявление без личного присутствия заявителя. По мнению правительства, такой порядок поможет более качественно рассматривать каждую ситуацию, потому что присутствие заявителя может мешать этому процессу.
Обращаю ваше внимание на тот факт, что собственникам объектов в Москве и Московской области необходимо обратиться с исковым заявлением в суд в максимально сжатые сроки — для того, чтобы успеть оспорить кадастровую стоимость, установленную в 2022 году, по старым правилам в течение 3-6 месяцев без обращения в ГБУ. С учетом внесенных поправок и срока рассмотрения заявлений в ГБУ, срок оспаривания кадастровой стоимости легко может увеличиться до 1,5-2 лет.
Последовательность действий при оспаривании кадастровой стоимости:
- Предварительный анализ стоимости и консультация по целесообразности оспаривания.
- Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
- Сбор необходимого пакета документов для обращения в Комиссию при ГБУ или в Суд.
- Рассмотрение заявления и пакета документов в Комиссии и вынесение решения.
- В случае отрицательного решения комиссии обращение в Суд.
- Внесение обновленной информации в кадастр недвижимости.
В результате уменьшения кадастровой стоимости вы получаете экономическую выгоду за счет снижения ежегодных налоговых или арендных платежах ваших объектов недвижимого имущества и (или) земельных участков.
При обращении клиента составляется расчет экономической целесообразности судебного спора для целей изменения стоимости кадастра, который покажет, какая выгода будет получена в результате пересмотра кадастровой стоимости.
Звоните и консультируйтесь у меня по вопросам оспаривания кадастровой стоимости.