Анализируя судебную практику за 2022 год, можно заметить, что в последнее время формируется судебная практика, которая существенно ограничивает в правах граждан-дольщиков, которыми были приобретены в собственность несколько квартир. По компетентному мнению суда, покупка квартир, связанная не с целью улучшений условий личного проживания, а с конкретной целью получения инвестиционной прибыли делает невозможной защиту таких дольщиков как обычных потребителей в случае банкротства застройщика. Суды начали признавать скупщиков жилья профессиональными инвесторами со всеми вытекающими для них рисками — в итоге лишая их права претендовать на получение достроенного жилья или возврата уплаченных денежных средств.
В рамках банкротства ООО «Специализированный застройщик КВС МСК» (дело №А41-65911/19) суд рассматривал требования дольщиков о включении в реестр требований о передаче нескольких жилых помещений. Один из дольщиков в 2018 году приобрел у должника (застройщик) по договору долевого участия (ДДУ) за 10,15 миллионов рублей семь квартир общей площадью 279 кв. м в многоквартирном доме в селе Тарасовка Московской области. Примерно за эту же цену его родная мать купила в 2018–2019 годах в этом же населенном пункте 17 (семнадцать!) квартир (по ДДУ и в результате уступки прав требования).
Арбитражный суд Московской области эти требования включил в реестр требований кредиторов должника. Однако, конкурсный управляющий КВС МСК оспорил эти определения о включении в РТК в апелляционную инстанцию. Его позицию в апелляционном суде поддержал Фонд защиты прав дольщиков Мособласти, которому были переданы недостроенные застройщиком дома. По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Десятый арбитражный апелляционный суд вынес постановление об отказе о включении в реестр требований граждан-инвесторов.
Апелляционная инстанция признала очевидным тот факт, что вышеуказанные дольщики приобрели по несколько квартир каждый, при этом сделки купли-продажи квартир заключались «в целях осуществления инвестиционной деятельности», а не для «удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий». Как указывает суд, «cделка характеризуется коммерческим интересом с целью получения прибыли от последующей продажи объектов долевого строительства», что «само по себе отвечает предназначению коммерческого юрлица», а юрлица, как и граждане-инвесторы, покупающие квартиры с целью перепродажи, «не могут получить абсолютно равную правовую защиту в сравнении с гражданами».
По мнению суда, государство дает гарантии защиты именно тем дольщикам, которые приобретают квартиры «для личного проживания», и только к ним применяется закон о защите прав потребителей.
«Если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру… в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты является избыточным», отмечается в постановлении. «Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий»,— указывает Десятый арбитражный апелляционный суд. Дополнительно апелляция указала и на заниженную стоимость приобретенных квартир.
Аналогичное решение было вынесено в рамках дела о банкротстве и другого застройщика — ООО «Стройинвест», где кредитор требовал включить в реестр требований кредиторов передачу ему в собственность 15 квартир, которые он приобрел по ДДУ в далеком 2014 году. Десятый арбитражный апелляционный суд так же отказал во включении в реестр, а Арбитражный суд Московского округа поддержал решения нижестоящих инстанций.
В судебных актах отмечается, что решение властей достроить проблемный объект «с целью решения вопросов обманутых дольщиков» и «снятия таким образом социальной напряженности» не может быть направлено и на удовлетворение требований профессиональных инвесторов.
Констатирую тот замечательный факт, что судами начинает формироваться безусловная судебная практика, отказывающая во включении в реестр требований дольщиков о передаче квартир, требований, которые основаны на приобретении квартир не для удовлетворения личных потребностей, а в инвестиционных целях.
По моему мнению, приоритет в получении жилья после банкротства застройщика безусловно должен быть предоставлен семьям, которые решают свои жилищные проблемы по единственному жилью. Конкуренция с профессиональными инвесторами, скупающими квартиры в новостройках целыми подъездами — недопустима. Такое решение пойдет как на пользу ценообразования на квартиры (уйдут «горячие» деньги) так и безусловно скажется на качестве строительства — застройщикам придется конкурировать по высоким стандартам строительства и качеству отделочных материалов.