Банкротство застройщика: на что обратить внимание приобретателям недвижимости

Изменения в законодательстве и механизмы защиты прав дольщиков значительно снизили опасения покупателей относительно рисков, связанных с банкротством застройщика. Ранее такая перспектива долгое время оставалась серьезным препятствием, удерживая многих потенциальных участников долевого строительства от приобретения жилья на этапе возведения объекта. Теперь же уверенность в гарантиях и компенсациях существенно повысила спрос на квартиры, приобретаемые по договорам долевого участия.

Эти изменения стали результатом модернизации законодательства, направленной на усиление защиты прав дольщиков. В частности, внедрение эскроу-счетов обеспечило прозрачность финансирования строительства, а обязательные взносы застройщиков в компенсационный фонд создали дополнительную гарантию для граждан. Также были уточнены категории участников долевого строительства: из числа тех, кто может рассчитывать на особую защиту при банкротстве застройщика, исключили юридических лиц и физических лиц, приобретающих недвижимость в инвестиционных целях. Кроме того, расширительное толкование понятия «застройщик» позволило более четко регулировать деятельность компаний, привлекающих средства граждан. Эти меры существенно повысили доверие к механизму долевого строительства.

Особая и приоритетная защита предусмотрена исключительно для физических лиц, приобретающих жилые помещения, машино-места или нежилые помещения площадью до 7 кв. м, которые в законодательстве определяются как участники строительства. Юридические лица, а также покупатели иных типов помещений рассматриваются как обычные кредиторы с денежными требованиями. Практика применения законодательства о банкротстве застройщиков в последние годы сосредоточена на обеспечении защиты и предоставлении дополнительных гарантий именно для физических лиц, являющихся участниками строительства.

Немного статистики

В отличие от общего тренда роста числа банкротств юридических лиц в период с 2020 по 2022 годы и в 2024 году, что обусловлено, прежде всего, отменой моратория на банкротство, действовавшего в 2023 году, в сфере застройщиков наблюдается обратная динамика. Несмотря на экономические трудности последних лет, статистика демонстрирует снижение количества процедур банкротства в отношении строительных компаний.

Согласно данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) - это информационный общедоступный интернет-портал, который собирает, хранит и More), большая часть незавершенных дел связана со спорами, возбужденными до принятия поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», регулирующий правила долевого строительства, а также в Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В частности, параграф 7 последнего закона подробно описывает порядок возврата средств инвесторам и особенности предъявления требований участниками строительства в случае банкротства застройщика.

Данные Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО) жилищного строительства также подтверждают тенденцию к ежегодному сокращению числа проблемных объектов, включенных в реестр. По состоянию на текущий момент конкурсное производство открыто в отношении 35 застройщиков, из которых четыре находятся в Московском регионе. Все эти процедуры были инициированы до 2022 года.

Инициация процедуры банкротства застройщика

Процесс инициирования банкротства застройщика регулируется общими нормами Закона о банкротстве и осуществляется по месту нахождения должника. Для открытия дела о банкротстве необходимо наличие судебно подтвержденных требований к застройщику на сумму не менее 2 млн рублей, просроченных более чем на три месяца. Перед обращением в суд заявитель обязан опубликовать сведения о намерении подать заявление в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) - это информационный общедоступный интернет-портал, который собирает, хранит и More) не менее чем за 15 календарных дней. Если в течение 30 дней после публикации заявление не будет подано, опубликованные данные теряют актуальность.

Инициаторами процедуры банкротства могут выступать сам застройщик, его работники, уполномоченные органы, кредиторы (включая дольщиков, банки или поставщиков), а также Фонд защиты прав граждан или органы государственной власти, указанные в статье 4 Федерального закона «О статусе столицы Российской Федерации». Кредиторы имеют право объединить свои требования для совместного обращения в суд.

После возбуждения дела о банкротстве важно учитывать, применил ли суд положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Только при таком условии участники строительства смогут воспользоваться особым порядком предъявления требований и дополнительными гарантиями защиты своих прав. Особенностью процесса является возможность рассмотрения дела по месту нахождения строящегося объекта или проживания большинства участников строительства, если это ходатайствуют стороны, участвующие в деле.

При банкротстве застройщика суд сразу вводит конкурсное производство, если требования кредиторов обоснованы. Однако, если существует возможность восстановления платежеспособности застройщика и завершения строительства, может быть назначена процедура внешнего управления. Конкурсное производство также может быть прекращено путем заключения мирового соглашения между должником и кредиторами на взаимоприемлемых условиях.

После введения конкурсного производства требования участников строительства, в отличие от других кредиторов, рассматриваются не судом, а конкурсным управляющим. Участникам строительства предоставляется выбор: они могут либо предъявить денежные требования, либо потребовать передачи недвижимости.

Если до подачи заявления о банкротстве застройщика был подписан передаточный акт в связи с вводом объекта в эксплуатацию, участник строительства имеет право обратиться напрямую в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. При отсутствии передаточного акта для признания права собственности в рамках дела о банкротстве заявитель должен доказать, что право собственности зарегистрировано хотя бы на одну треть помещений в объекте недвижимости, либо признано вступившим в силу судебным решением.

Информация о банкротстве застройщика

Для максимально эффективной защиты своих интересов участникам строительства следует внимательно следить за информацией о возможном банкротстве застройщика. Важно своевременно принять меры для включения своих требований к застройщику в специальный реестр требований участников строительства. Это можно сделать, подав соответствующее заявление конкурсному управляющему. Такие действия позволят участникам строительства воспользоваться предусмотренными законом механизмами защиты и повысить шансы на удовлетворение своих требований.

Сведения о предстоящем банкротстве застройщика находятся в свободном доступе и могут быть получены из различных источников. Наиболее удобным и оперативным способом для дольщиков является самостоятельный мониторинг информации через такие ресурсы, как картотеку арбитражных дел («Мой арбитр») или Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) - это информационный общедоступный интернет-портал, который собирает, хранит и More). Поиск судебного дела можно провести по ОГРН, ИНН или наименованию застройщика.

Официальным источником информации о банкротных делах также является газета «Коммерсантъ». Именно с момента публикации в ней данных о введении конкурсного производства в отношении застройщика начинается отсчет установленного законом двухмесячного срока для предъявления кредиторами своих требований. Информацию можно найти на официальном сайте издания в разделе «Банкротство», используя персональные идентифицирующие данные застройщика.

Сроки предъявления требований

В случае введения конкурсного производства в отношении застройщика, назначенный конкурсный управляющий обязан уведомить всех участников строительства о начале процедуры, а также разъяснить порядок и сроки предъявления требований. Если участник строительства получил уведомление от управляющего в течение 15 дней с момента официальной публикации сведений о банкротстве застройщика в газете «Коммерсантъ», он должен заявить свои требования в течение последующих 45 дней. Однако на практике уведомление часто происходит именно через официальную публикацию, поэтому общий срок для подачи требований не должен превышать 60 дней с даты публикации.

По закону конкурсный управляющий обязан самостоятельно включать требования, возникшие из зарегистрированных договоров долевого участия, в реестр на основании данных, размещенных в Росреестре.

Правовая позиция, выраженная в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 июля 2023 года № 306-ЭС22-27838 (2,3) по делу № А57-18444/2020, уточняет, что пропуск срока включения требований в реестр может негативно сказаться на правах участников строительства (например, отказ в передаче недвижимости) только в случаях, когда конкурсный управляющий объективно не мог знать о наличии договора с застройщиком. Это касается ситуаций, например, когда сделка оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества.

Кроме того, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 13 февраля 2025 года № 305-ЭС21-926 (7) по делу № А40-237648/2018 Верховный Суд разъяснил: пропуск срока предъявления денежных требований не делает их необоснованными. Это лишь влияет на очередность их удовлетворения. При наличии уважительных причин суд может восстановить пропущенный срок.

Таким образом, если дольщик не предъявит свои требования в течение двух месяцев с момента публикации сведений о введении конкурсного производства, он рискует получить денежное возмещение только после удовлетворения требований кредиторов, которые своевременно заявили свои претензии.

Включение в реестр требований кредиторов

Требования участников строительства подаются конкурсному управляющему вместе с документами, подтверждающими их обоснованность, включая доказательства исполнения обязательств по оплате перед застройщиком. Конкурсный управляющий рассматривает требования в течение 15 рабочих дней и затем уведомляет заявителя о результатах: включении требований в реестр с учетом реального ущерба или об отказе. Если в деле участвует Фонд развития территорий, он может принять решение о финансировании завершения строительства либо признать его нецелесообразным.

В случае отказа от финансирования конкурсный управляющий созывает собрание участников строительства для рассмотрения вопроса о передаче прав застройщика созданному кооперативу (например, ЖСК) или иному застройщику, а также о возможной передаче помещений участникам при завершении строительства. Если за месяц до завершения конкурсного производства суд не вынесет определение о передаче обязательств нового застройщика или объектов незавершенного строительства дольщикам, расчеты с участниками строительства производятся в установленной очередности.

Денежные требования, включаемые в реестр участников строительства, включают возврат средств и возмещение убытков в виде реального ущерба. Ущерб рассчитывается как разница между фактически оплаченной суммой и рыночной стоимостью аналогичного жилья на дату начала процедуры банкротства. Оценка стоимости жилья проводится конкурсным управляющим, и сумма автоматически фиксируется в реестре. В случае несогласия с расчетом участник строительства может обжаловать его в суде.

Если застройщик перечислял средства в компенсационный фонд, требования участников могут быть удовлетворены за счет выплат Фонда. Однако на практике размер компенсации может оказаться ниже реального ущерба, особенно если площадь жилья превышает 120 кв. м.

Важный правовой подход был сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 6 февраля 2025 года № 305-ЭС18-18368 (6) по делу № А40-91655/2010. Согласно позиции ВС РФ, выплата компенсации Фондом не лишает участника строительства права на возмещение разницы между полученной суммой и реальной стоимостью квартиры-аналога на дату открытия первой процедуры несостоятельности. Это требование сохраняется в реестре и удовлетворяется за счет конкурсной массы.

При использовании эскроу-счетов участник строительства вправе отказаться от договора и вернуть вложенные средства до ввода дома в эксплуатацию. Банк, обслуживающий счет, переводит деньги напрямую после погашения записи о регистрации договора в ЕГРН. Если строительство завершено или обязательства переданы новому застройщику, средства со счетов эскроу направляются на специальный счет для расчетов с кредиторами или новым владельцем проекта.

Требования участников строительства, такие как неустойка или компенсация морального вреда, включаются в общий реестр кредиторов судом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. Для этого участникам необходимо заявить о таких требованиях непосредственно в суд.

Особый порядок защиты прав участников строительства также заключается в их приоритетной очередности удовлетворения требований по сравнению с другими кредиторами.

Выводы:

Таким образом, при банкротстве застройщика участники строительства должны четко определить характер своих требований к должнику. Требования о возврате денежных средств, возмещении убытков из-за изменения рыночной стоимости жилья или передаче жилого помещения следует предъявлять конкурсному управляющему. Все остальные требования, а также требования других кредиторов рассматриваются судом в общем порядке, установленном законодательством о банкротстве.

Благодаря созданию региональных Фондов для урегулирования обязательств обанкротившихся застройщиков наметилась положительная тенденция к завершению проблемных объектов. Несмотря на неблагоприятные экономические прогнозы в сфере банкротств застройщиков, анализ рынка юридических услуг и судебной практики демонстрирует обратную динамику. Это стало возможным благодаря усилению государственного контроля за деятельностью застройщиков.

На практике возникает множество юридических сложностей, связанных с определением применимой редакции законодательства о банкротстве. В последние годы эта сфера претерпела значительные изменения, что привело к активному формированию правоприменительной практики. В связи с этим участникам строительства крайне важно своевременно обратиться за профессиональной юридической помощью для защиты своих прав в случае банкротства застройщика.