ЕГРН

ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — это официальная государственная информационная система, содержащая сведения о недвижимом имуществе, его правообладателях, правах на него, ограничениях и обременениях, а также иную информацию, предусмотренную законодательством.

В юридической терминологии ЕГРН представляет собой ключевой институт вещного и регистрационного права, обеспечивающий публичную достоверность сведений о недвижимости, правовую защиту собственников и прозрачность гражданского оборота недвижимого имущества.

Реестр ведётся Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации), который объединил ранее существовавшие Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Исторический контекст и цели создания

До 2017 года в России существовали два разрозненных реестра:

• ЕГРП — содержал сведения о правах (собственность, аренда, залог);
• ГКН — содержал технические и кадастровые характеристики объектов (площадь, координаты, назначение).

Это создавало риски:

• Несовпадения данных между реестрами;
• Двойной учёт одного объекта;
• Затруднения при сделках и судебных спорах.

С 1 января 2017 года вступило в силу объединение реестров в ЕГРН, что стало важнейшим шагом в цифровизации и упрощении оборота недвижимости. Целями реформы были:

• Создание единой базы данных о недвижимости;
• Обеспечение достоверности и актуальности сведений;
• Сокращение сроков и стоимости регистрации;
• Повышение доверия к сделкам с недвижимостью.

Содержание ЕГРН

Согласно ст. 7 Закона № 218-ФЗ, ЕГРН содержит следующие сведения:

1. О кадастровом учёте объектов недвижимости:

• Кадастровый номер;
• Адрес (местоположение);
• Площадь, назначение, этажность;
• Координаты границ (для земельных участков);
• Кадастровая стоимость.

2. О правах на недвижимое имущество:

• Вид права (собственность, постоянное пользование, аренда и др.);
• Сведения о правообладателях (ФИО, ИННИНН (идентификационный номер налогоплательщика) — это уникальный цифровой код, присваиваемый физическим и юридическим лицам налоговым More, доля);
• Дата возникновения права;
• Основание возникновения права (договор, решение суда, наследство).

3. Об ограничениях и обременениях:

• Залог (ипотекаИпотека — это юридический способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель), в обеспечение обязатель More);
• Арест, запрет на регистрационные действия;
• СервитутСервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным имуществом. Сервитут устанавливается для обеспечени More (право ограниченного пользования чужим участком);
• Рента, доверительное управление.

4. О технических и границах объектов:

• Планы, схемы, графические материалы;
• История изменений характеристик.

5. Иные сведения:

• Номера зарегистрированных договоров аренды;
• Реквизиты документов, удостоверяющих личность правообладателей (в ограниченном доступе).

Правовое значение ЕГРН

ЕГРН имеет решающее юридическое значение:

• Право собственности на недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации в ЕГРН (ст. 8 Закона № 218-ФЗ, ст. 219 ГК РФГК РФ — общепринятое сокращение от Гражданского кодекса Российской Федерации — является основным источником гражданского законодате More). Без записи в ЕГРН сделка считается незаключённой в отношении третьих лиц;
• Сведения ЕГРН являются публичными и достоверными: добросовестный приобретатель вправе доверять информации из реестра (доктрина «публичной достоверности»);
• Третьи лица могут проверить обременения: перед покупкой недвижимости покупатель обязан запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под арестом.

Таким образом, ЕГРН — это не просто база данных, а гарант правовой безопасности в сделках с недвижимостью.

Доступ к сведениям ЕГРН

Сведения из ЕГРН предоставляются в виде:

• Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (форма КВ.1);
• Выписки о переходе прав;
• Кадастрового плана территории;
• Полной выписки (для судов, нотариусов, правообладателей).

Доступ осуществляется:

• Онлайн — через официальный сайт Росреестра или портал ГосуслугиГосуслуги — это общее название Единого портала государственных и муниципальных услуг (ЕПГУ), официального цифрового ресурса, обеспечив More;
• В МФЦМФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) — это организация, уполномоченная в установленн More — при личном обращении;
• По почте — заказным письмом.

Большинство выписок являются публичными и бесплатными, но для получения полной информации может взиматься госпошлина (от 150 до 600 рублей в зависимости от формата и способа получения).

Процедура внесения сведений в ЕГРН

Государственная регистрация прав и кадастровый учёт осуществляются одновременно при подаче заявления:

1. Подача заявления и документов — через МФЦМФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) — это организация, уполномоченная в установленн More, личный кабинет на сайте Росреестра или нотариуса (при удостоверении сделки);
2. Проверка документов — регистрирующим органом в течение:

• 7 рабочих дней — при подаче в МФЦМФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) — это организация, уполномоченная в установленн More;
• 5 рабочих дней — при электронной подаче;
• 3 рабочих дня — при нотариальном удостоверении сделки.

1. Принятие решения — о регистрации или отказе;
2. Выдача документов — выписки из ЕГРН или уведомления об отказе.

С 2017 года свидетельства о праве собственности больше не выдаются — единственным подтверждением права является запись в ЕГРН.

Практическое значение для граждан и бизнеса

ЕГРН играет критическую роль в повседневной жизни:

• Для граждан:
  • Покупка, продажа, дарение, наследование недвижимости;
  • Оформление ипотеки;
  • Защита от мошенничества (проверка «чистоты» сделки);
  • Уточнение кадастровой стоимости для расчёта налогов.
• Для бизнеса:
  • Участие в госзакупках (подтверждение наличия имущества);
  • Оценка активов при кредитовании;
  • Проверка контрагентов (наличие залогового имущества);
  • Подготовка к сделкам M&A (слияния и поглощения).
• Для государства:
  • Налоговый учёт (налог на имущество, земельный налог);
  • Урбанистическое планирование;
  • Борьба с теневым оборотом недвижимости.

Ошибки и споры, связанные с ЕГРН

Несмотря на автоматизацию, возможны ошибки:

• Технические ошибки — опечатки в ФИО, площади;
• Кадастровые ошибки — неправильное определение границ участка;
• Незаконная регистрация — мошеннические сделки с поддельными документами.

В таких случаях заинтересованное лицо вправе:

• Подать заявление об исправлении ошибки;
• Обратиться в суд с иском о признании регистрации недействительной;
• Требовать компенсацию ущерба от Росреестра (в случае виновных действий сотрудников).

Судебная практика (например, постановления Верховного Суда РФ) подчёркивает: если ошибка в ЕГРН привела к утрате имущества, государство несёт субсидиарную ответственность.

Цифровизация и будущее

Росреестр активно развивает цифровые сервисы:

• Электронная регистрация за 1 день при нотариальном удостоверении;
• Интерактивная публичная кадастровая карта;
• Автоматическое обновление данных при изменении адреса;
• Интеграция с ЕГРЮЛЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) — это официальная, централизованная и публичная информационная база, содержащая More, ФНС, ФССП.

К 2025 году планируется полный переход на безбумажный документооборот и внедрение искусственного интеллекта для проверки документов.

Отличие от аналогов

Реестр	Страна	Основное назначение
ЕГРН	Россия	Права + кадастр в единой системе
HM Land Registry	Великобритания	Только права на недвижимость
Grundbuch	Германия	Права, с судебным контролем
County Recorder	США	Регистрация сделок по графствам

Российская модель уникальна тем, что полностью объединяет кадастр и реестр прав, что повышает целостность системы.

Заключение

ЕГРН — это не просто технический реестр, а фундамент правового оборота недвижимости в России. Он обеспечивает стабильность, предсказуемость и доверие в сделках с землёй, жильём, коммерческой недвижимостью. Благодаря ЕГРН любой гражданин может за считанные минуты проверить, кому принадлежит квартира, не находится ли она под арестом и какова её кадастровая стоимость.

В условиях роста цифровой экономики и защиты прав собственности ЕГРН остаётся ключевым инструментом правового государства, позволяющим совместить эффективность администрирования, безопасность сделок и доступность информации для всех участников гражданского оборота.

Именно поэтому знание и умение работать с ЕГРН — обязательный навык не только для юриста или риелтора, но и для любого современного собственника недвижимости.