ЕГРН

ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — это официальная государственная информационная система, содержащая сведения о недвижимом имуществе, его правообладателях, правах на него, ограничениях и обременениях, а также иную информацию, предусмотренную законодательством.

В юридической терминологии ЕГРН представляет собой ключевой институт вещного и регистрационного права, обеспечивающий публичную достоверность сведений о недвижимости, правовую защиту собственников и прозрачность гражданского оборота недвижимого имущества.

Реестр ведётся Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации), который объединил ранее существовавшие Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Исторический контекст и цели создания

До 2017 года в России существовали два разрозненных реестра:

  • ЕГРП — содержал сведения о правах (собственность, аренда, залог);
  • ГКН — содержал технические и кадастровые характеристики объектов (площадь, координаты, назначение).

Это создавало риски:

  • Несовпадения данных между реестрами;
  • Двойной учёт одного объекта;
  • Затруднения при сделках и судебных спорах.

С 1 января 2017 года вступило в силу объединение реестров в ЕГРН, что стало важнейшим шагом в цифровизации и упрощении оборота недвижимости. Целями реформы были:

  • Создание единой базы данных о недвижимости;
  • Обеспечение достоверности и актуальности сведений;
  • Сокращение сроков и стоимости регистрации;
  • Повышение доверия к сделкам с недвижимостью.

Содержание ЕГРН

Согласно ст. 7 Закона № 218-ФЗ, ЕГРН содержит следующие сведения:

  1. О кадастровом учёте объектов недвижимости:
  • Кадастровый номер;
  • Адрес (местоположение);
  • Площадь, назначение, этажность;
  • Координаты границ (для земельных участков);
  • Кадастровая стоимость.
  1. О правах на недвижимое имущество:
  • Вид права (собственность, постоянное пользование, аренда и др.);
  • Сведения о правообладателях (ФИО, ИНН, доля);
  • Дата возникновения права;
  • Основание возникновения права (договор, решение суда, наследство).
  1. Об ограничениях и обременениях:
  • Залог (ипотека);
  • Арест, запрет на регистрационные действия;
  • Сервитут (право ограниченного пользования чужим участком);
  • Рента, доверительное управление.
  1. О технических и границах объектов:
  • Планы, схемы, графические материалы;
  • История изменений характеристик.
  1. Иные сведения:
  • Номера зарегистрированных договоров аренды;
  • Реквизиты документов, удостоверяющих личность правообладателей (в ограниченном доступе).

Правовое значение ЕГРН

ЕГРН имеет решающее юридическое значение:

  • Право собственности на недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации в ЕГРН (ст. 8 Закона № 218-ФЗ, ст. 219 ГК РФ). Без записи в ЕГРН сделка считается незаключённой в отношении третьих лиц;
  • Сведения ЕГРН являются публичными и достоверными: добросовестный приобретатель вправе доверять информации из реестра (доктрина «публичной достоверности»);
  • Третьи лица могут проверить обременения: перед покупкой недвижимости покупатель обязан запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под арестом.

Таким образом, ЕГРН — это не просто база данных, а гарант правовой безопасности в сделках с недвижимостью.

Доступ к сведениям ЕГРН

Сведения из ЕГРН предоставляются в виде:

  • Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (форма КВ.1);
  • Выписки о переходе прав;
  • Кадастрового плана территории;
  • Полной выписки (для судов, нотариусов, правообладателей).

Доступ осуществляется:

  • Онлайн — через официальный сайт Росреестра или портал Госуслуги;
  • В МФЦ — при личном обращении;
  • По почте — заказным письмом.

Большинство выписок являются публичными и бесплатными, но для получения полной информации может взиматься госпошлина (от 150 до 600 рублей в зависимости от формата и способа получения).

Процедура внесения сведений в ЕГРН

Государственная регистрация прав и кадастровый учёт осуществляются одновременно при подаче заявления:

  1. Подача заявления и документов — через МФЦ, личный кабинет на сайте Росреестра или нотариуса (при удостоверении сделки);
  2. Проверка документов — регистрирующим органом в течение:
  • 7 рабочих дней — при подаче в МФЦ;
  • 5 рабочих дней — при электронной подаче;
  • 3 рабочих дня — при нотариальном удостоверении сделки.
  1. Принятие решения — о регистрации или отказе;
  2. Выдача документов — выписки из ЕГРН или уведомления об отказе.

С 2017 года свидетельства о праве собственности больше не выдаются — единственным подтверждением права является запись в ЕГРН.

Практическое значение для граждан и бизнеса

ЕГРН играет критическую роль в повседневной жизни:

  • Для граждан:
    • Покупка, продажа, дарение, наследование недвижимости;
    • Оформление ипотеки;
    • Защита от мошенничества (проверка «чистоты» сделки);
    • Уточнение кадастровой стоимости для расчёта налогов.
  • Для бизнеса:
    • Участие в госзакупках (подтверждение наличия имущества);
    • Оценка активов при кредитовании;
    • Проверка контрагентов (наличие залогового имущества);
    • Подготовка к сделкам M&A (слияния и поглощения).
  • Для государства:
    • Налоговый учёт (налог на имущество, земельный налог);
    • Урбанистическое планирование;
    • Борьба с теневым оборотом недвижимости.

Ошибки и споры, связанные с ЕГРН

Несмотря на автоматизацию, возможны ошибки:

  • Технические ошибки — опечатки в ФИО, площади;
  • Кадастровые ошибки — неправильное определение границ участка;
  • Незаконная регистрация — мошеннические сделки с поддельными документами.

В таких случаях заинтересованное лицо вправе:

  • Подать заявление об исправлении ошибки;
  • Обратиться в суд с иском о признании регистрации недействительной;
  • Требовать компенсацию ущерба от Росреестра (в случае виновных действий сотрудников).

Судебная практика (например, постановления Верховного Суда РФ) подчёркивает: если ошибка в ЕГРН привела к утрате имущества, государство несёт субсидиарную ответственность.

Цифровизация и будущее

Росреестр активно развивает цифровые сервисы:

  • Электронная регистрация за 1 день при нотариальном удостоверении;
  • Интерактивная публичная кадастровая карта;
  • Автоматическое обновление данных при изменении адреса;
  • Интеграция с ЕГРЮЛ, ФНС, ФССП.

К 2025 году планируется полный переход на безбумажный документооборот и внедрение искусственного интеллекта для проверки документов.

Отличие от аналогов

РеестрСтранаОсновное назначение
ЕГРНРоссияПрава + кадастр в единой системе
HM Land RegistryВеликобританияТолько права на недвижимость
GrundbuchГерманияПрава, с судебным контролем
County RecorderСШАРегистрация сделок по графствам

Российская модель уникальна тем, что полностью объединяет кадастр и реестр прав, что повышает целостность системы.

Заключение

ЕГРН — это не просто технический реестр, а фундамент правового оборота недвижимости в России. Он обеспечивает стабильность, предсказуемость и доверие в сделках с землёй, жильём, коммерческой недвижимостью. Благодаря ЕГРН любой гражданин может за считанные минуты проверить, кому принадлежит квартира, не находится ли она под арестом и какова её кадастровая стоимость.

В условиях роста цифровой экономики и защиты прав собственности ЕГРН остаётся ключевым инструментом правового государства, позволяющим совместить эффективность администрирования, безопасность сделок и доступность информации для всех участников гражданского оборота.

Именно поэтому знание и умение работать с ЕГРН — обязательный навык не только для юриста или риелтора, но и для любого современного собственника недвижимости.

Актуальные новости о банкротстве: