Апартаменты можно признать единственным жильем

В пункте 18 нового обзора судебной практики от июня 2025 года по делам о банкротстве физических лиц Верховный СудВерховный Суд Российской Федерации — это высший судебный орган по гражданским делам, делам по разрешению экономических споров, уголовн More Российской Федерации сформулировал важные разъяснения относительно применения исполнительского иммунитета к помещениям, формально не отнесённым к жилому фонду.

Суд подчеркнул: отказ в защите единственного места проживания должника недопустим лишь на том основании, что объект имеет статус «нежилого». Ключевым критерием является фактическое использование помещения для постоянного проживания, а не его формальная классификация в реестрах.

Кейс №1: Апартаменты как единственное жильё

ФабулаВ юриспруденции фабула — это последовательное изложение фактических обстоятельств дела, которые легли в основу правового спора или ко More дела:
ДолжникДолжник — это лицо (физическое или юридическое), которое обязано исполнить определённое обязательство в пользу другого лица — кредитор More ходатайствовал об исключении из конкурсной массы апартаментов, ссылаясь на то, что это его единственное пригодное для проживания помещение.

Позиция судов:

Инстанция	Решение	Аргументация
Первая инстанция	Отказ	Апартаменты формально относятся к нежилому фонду
АпелляцияАпелляция — это стадия судебного процесса, в ходе которой не вступившее в законную силу решение суда первой инстанции пересматривается More	Поддержка отказа	Отсутствие статуса «жилое помещение» в ЕГРНЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — это официальная государственная информационная система, содержащая сведения о нед More
КассацияКассация — это стадия судебного процесса, в которой вышестоящий суд проверяет законность и обоснованность вступивших в законную силу с More	Отмена решений	Фактическое использование должником для постоянного проживания

Правовой вывод ВС РФ:

Нельзя лишать гражданина исполнительского иммунитета исключительно из-за формального несоответствия объекта требованиям к жилому фонду, если должникДолжник — это лицо (физическое или юридическое), которое обязано исполнить определённое обязательство в пользу другого лица — кредитор More добросовестно использует его как единственное место жительства.

Кейс №2: Незарегистрированный жилой дом

Обстоятельства дела:

Банкрот обратился с требованием исключить из конкурсной массы земельный участок с возведённым на нём объектом. Здание не было введено в эксплуатацию и не поставлено на кадастровый учёт. Однако, по словам должника, он совместно с семьёй фактически проживает в этом доме.

Доказательная база:

• Представлено экспертное заключение, подтверждающее наличие всех необходимых коммуникаций;
• Зафиксированы конструктивные признаки, характерные для жилого помещения;
• Подтверждён факт постоянного проживания семьи должника.

Реакция судов:
Нижестоящие инстанции отклонили ходатайствоХодатайство — это оформленное в установленном законом порядке обращение лица, участвующего в деле, к суду, государственному органу или More, сославшись на отсутствие государственной регистрации объекта и его неузаконенный статус.

Позиция Верховного Суда:

Даже в отношении объекта, не прошедшего процедуру легализации, нельзя отказывать в применении исполнительского иммунитета, если доказано, что это единственное доступное место для проживания должника и его семьи.

Значение разъяснений для правоприменительной практики

Правовая позиция ВС РФ формирует следующие ориентиры:

Приоритет фактического положения над формальным статусом: суды должны исследовать реальное использование объекта, а не ограничиваться данными реестров.

Защита социальных прав банкротов: исполнительский иммунитетИммунитет — это специальная правовая неприкосновенность, предоставляемая определённым лицам, органам или государствам, которая освоб More призван гарантировать минимальные жилищные условия, независимо от бюрократических нюансов оформления недвижимости.

Расширение доказательственной базы: должникДолжник — это лицо (физическое или юридическое), которое обязано исполнить определённое обязательство в пользу другого лица — кредитор More вправе подтверждать пригодность помещения для проживания через экспертные заключения, акты обследования, показания свидетелей.

Предотвращение злоупотреблений со стороны кредиторов: невозможность оспорить иммунитетИммунитет — это специальная правовая неприкосновенность, предоставляемая определённым лицам, органам или государствам, которая освоб More лишь на основании технического статуса объекта.

Практические рекомендации для участников процесса

Для должника	Для кредиторов	Для арбитражных управляющих
Собирать доказательства фактического проживания (квитанции, справки, свидетельские показания)	Оспаривать не статус помещения, а факт его единственности и пригодности для проживания	Тщательно проверять обстоятельства использования объекта, а не ограничиваться выписками из ЕГРНЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — это официальная государственная информационная система, содержащая сведения о нед More
Заказывать строительнно-техническую экспертизу для подтверждения признаков жилого помещения	Анализировать наличие альтернативного жилья у должника и членов его семьи	Учитывать позицию ВС РФ при формировании конкурсной массы

На мой взгляд, судебная власть пытается реализовать механизм социальной защиты прав граждан. Да, долго, упущено минимум лет 10-15, но пытается. Самое тяжелое в этом то, что проблема апартаментов и его неопределённого правового статуса формируется не на судебном уровне — а на уровне регулирования застройщиков и их покровителей — банков.